Ulga mieszkaniowa od sprzedaży nieruchomości – rozliczamy się z fiskusem

Państwo Kowalscy kupili dom w Bathgate w styczniu 2015 roku za cenę brutto 250,000 funtów. Mieszkali w tym domu nieprzerwanie przez lat 5, a następnie kupili inną nieruchomość i wynieśli się do niej w maju 2020 roku. Dom przez pół roku stał pusty i w tym czasie Kowalscy dokonali w nim szeregu modernizacji, między innymi dobudowali garaż i zaadoptowali na pokój powierzchnię strychu. Potem wynajęli dom początkowo na cele mieszkalne, a następnie na cele biznesowe – jako biura. W styczniu 2022 roku nieruchomość została sprzedana za kwotę 350,000 funtów. Powstaje pytanie, w jaki sposób Państwo Kowalscy mają się rozliczyć i z jakich ulg mogą skorzystać?

Co to jest Capital Gains Tax – podatek od zysków kapitałowych

Jeżeli sprzedajesz dom i uzyskana za niego cena jest wyższa od ceny jego zakupu, wówczas powstała między ceną początkową a końcową różnica jest podstawą opodatkowania. Podatek ten nazywa się Capital Gains Tax (CGT) – podatek od zysków kapitałowych. Może być on jednak zredukowany do zera, lub tylko do części, jeżeli podatnik spełni wymagane prawem warunki.

Jak obniżyć podatek CGT?

Często wysokość podatku należnego do zapłaty jest naprawdę wysoka, a tego nie lubi nikt z nas. Jak można go obniżyć?

Principle Private Residence Relief (PPR) – ulga mieszkaniowa od sprzedaży nieruchomości

Ulga ta może być zastosowana do wysokości całej kwoty podlegającej opodatkowaniu, jeżeli sprzedana nieruchomość była jedynym, lub głównym miejscem zamieszkania podatnika przez cały czas, w którym był on właścicielem nieruchomości, a także w niektórych określonych ustawowo sytuacjach, gdy właściciel nie mieszkał w nieruchomości przez jakiś czas, ale później czynił lokal z powrotem swoją główną siedzibą. W opisanym powyżej przypadku tak nie było, gdyż od czasu opuszczenia swojego domu Kowalscy już się do niego z powrotem nie wprowadzili. W takiej sytuacji nie będą mogli sobie odliczyć całej kwoty podatku.

Letting Relief – ulga dla wynajmujących swój dom

Możliwość odliczenia całości CGT posiadają osoby, które wynajmowały swoją nieruchomość. Jednakże osoby, które dokonały sprzedaży po dniu (lub w dniu) 6 kwietnia 2020 roku, mogą zastosować tę ulgę tylko, jeżeli mieszkały w nieruchomości w tym samym czasie, kiedy była ona wynajmowana. Nie miało to miejsca w przypadku Kowalskich, więc ta opcja ich nie dotyczy.

Co zatem można zrobić, żeby nie być obciążonym całością opodatkowania CGT?

Obliczanie opodatkowania

Ustaliliśmy, że w przypadku Kowalskich nie ma możliwości odliczenia pełnego opodatkowania ze względu na fakt, że nieruchomość nie była ich głównym miejscem zamieszkania przez cały czas, kiedy byli jej właścicielami.

W tej sytuacji musimy dokonać podziału kwoty, uzyskanej ze sprzedaży lokalu na kwotę, która się kwalifikuje do ulgi PPR i na kwotę, której nie będzie można odliczyć od opodatkowania. Podział taki nazywa się „apportionment of consideration” i według prawnej regulacji, powinien być dokonany przy pomocy „sprawiedliwej i rozsądnej” metody.

Co to oznacza? Na przykładzie Kowalskich, którzy byli właścicielami domu przez 7 lat, z czego 5 lat dom ten był ich główną siedzibą, ulga PPR dotyczy tylko okresu czasu faktycznego zamieszkania, a zatem w przybliżeniu 76.19% zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i ta część będzie wolna od podatku CGT. Warto pamiętać, że zysk dotyczący ostatniego okresu bycia właścicielem – zwykle jest to ostatnie dziewięć miesięcy – jest zawsze objęty ulgą PPR.

Niezwykle ważne jest, aby wiedzieć, że wzrost wartości nieruchomości jest traktowany jako powstający równomiernie przez cały okres bycia jej właścicielem, a nie w związku czasowym z faktycznym wzrostem wartości rynkowej, która może następować w krótkim momencie w czasie na skutek np. modernizacji nieruchomości lub ogólnego wzrostu cen nieruchomości na rynku.

W przypadku Kowalskich nagły wzrost wartości nieruchomości nastąpił niewątpliwie w momencie ukończenia modernizacji (dobudowanie garażu i adaptacja strychu), jednak w świetle przepisów nie ma to znaczenia. Wzrost wartości jest traktowany jako narastający równomiernie przez cały siedmioletni okres, w którym Kowalscy byli właścicielami domu.

Na przykładzie Kowalskich określenie wysokości kwoty zwolnionej od podatku będzie wyglądało następująco:

Nieruchomość została zakupiona za kwotę 250,000 funtów i przez pięć lat była główną siedzibą Kowalskich. Kowalscy po wyprowadzce dokonali przebudowy domu, która znacznie zwiększyła jego wartość. Później dom był wynajmowany, a następnie sprzedany za kwotę 350,000 funtów (po odliczeniu kosztów, czyli pomoc prawną i agencji nieruchomości), zatem sprzedaż nieruchomości przyniosła 100,000 funtów zysku.

Wyliczenia dokonane na podstawie informacji, przez jaki dokładnie okres czasu Kowalscy byli właścicielami oraz mieszkańcami swojego domu, a przez jaki tylko właścicielami pozwalają na ustalenie, że kwota wolna od podatku na podstawie ulgi PPR to 76,190 funtów. Oznacza to, że z kwoty 100,000 funtów zysku, w zaistniałych okolicznościach opodatkowaniu będzie podlegać tylko 23,810 funtów.

Konkretna wysokość podatku CGT zależy od progu podatku dochodowego, do którego zalicza się podatnik i może być to 10% lub 20%, natomiast należy pamiętać, że jeżeli zysk kapitałowy powstał (jak w przytoczonym przykładzie) w efekcie sprzedaży nieruchomości, kwoty te zmienią się na wyższe i odpowiednio będą wynosić 18% i 28%.

Nie są to natomiast wszystkie ulgi, z których można w tym przypadku skorzystać. Aby uzyskać pełnię informacji, skontaktuj się z doradcą podatkowym.