Sprzedałam mieszkanie za granicą - czy muszę płacić podatek w UK?
Alicja mieszka w Edynburgu, planuje sobie urządzać tu życie i dlatego sprzedała niedawno w Polsce mieszkanie. Napisała do mnie z zapytanie, czy rzeczywiście, jak radzą na wielu formach Internetowych ‘’znający się na rzeczy rodacy”, nie musi w Wielkiej Brytanii już z niczego się rozliczać, jako że załatwiła formalności w Polsce.
Czy musisz płacić w UK podatek od zysków kapitałowych?
Żeby odpowiedzieć, czy Alicja powinna zapłacić podatek (tzw. Capital Gains Tax czyli podatek od zysków kapitałowych) w Wielkiej Brytanii musimy ustalić parę faktów.
Najważniejsza w tej sprawie (i w wielu innych kwestiach podatkowych) jest tzw. rezydencja podatkowa.
Gdzie jest Twoja rezydencja podatkowa?
Na różnych forach internetowych nieraz można znaleźć wypowiedzi: „jeśli rozliczyłeś się z tej sprzedaży w Polsce to ok, bo mamy umowę między UK a PL dotyczącą podwójnego opodatkowania”. Oczywiście to tylko półprawda – owszem, nie płacisz podwójnych podatków w obu krajach, ale to dlatego, że płacisz tam, gdzie jesteś rezydentem podatkowym – a to z kolei jest definiowane przez lokalizację Twojego głównego „ośrodka życiowego”.
Alicja mieszka i pracuje w Szkocji. Tu urodziła się jej córka, tu ma konto bankowe, tu po prostu żyje. Jest niewątpliwie rezydentem podatkowym w UK i to w UK płaci podatki - nie zaś w Polsce. Gdziekolwiek na świecie zarabia pieniądze, ma obowiązek płacenia podatków właśnie w UK.
Pierwszy fakt jest zatem ustalony – Alicja jest rezydentem podatkowym w UK, więc powinna kierować się zasadami ustalonymi przez brytyjskie przepisy podatkowe. W tym przypadku będzie to Taxation of Chargeable Gains Act 1992 (TCGA 1992).
Gdzie znajduje się Twoja główna siedziba (miejsce zamieszkania)?
Teraz trzeba ustalić, gdzie znajdował się główny lokal mieszkalny Alicji (Principle Private Residence – PPR). Posiada ona mieszkanie w Edynburgu, kupiła je w 2010 roku. Czemu to istotna informacja? Ponieważ gdyby w tym samym czasie miała tylko jedno mieszkanie, wówczas moglibyśmy je traktować jako Principle Private Residence. Miała jednak dwa, a fizycznie była w stanie mieszkać tylko w jednym w okresie pomiędzy 2010 (gdy kupiła mieszkanie w Edynburgu) a datą sprzedaży mieszkania w Polsce.
A zatem mieszkanie w Polsce było PPR Alicji do momentu kupna mieszkania w UK, zaś od 2010 roku PPR Alicji to mieszkanie w Edynburgu.
Wynajem mieszkania w Polsce
Trzeci fakt – również bardzo istotny, to taki, że mieszkanie w Polsce było wynajmowane. Zajmujemy się w tym artykule Capital Gains Tax (CGT) a nie podatkiem dochodowym, więc zakładam, że Alicja rozliczała dochody z wynajmu w ramach podatku dochodowego. Fakt wynajmowania mieszkania będzie nam pomocny w obniżeniu CGT używając ulgi „PPR relief”.
W kolejnym punkcie chciałbym wyjaśnić jaką ulgę Alicja może dostać, jeśli potraktujemy jej mieszkanie w Polsce jako PPR.
Teraz już porządnie wgryzam się w TCGA 1992, żeby sprawdzić, jak mogę Alicji legalnie zaoszczędzić jak najwięcej na podatku.
PPR relief jest używany tylko w przypadku posiadania "only or main residence". Mieszkanie w Polsce było rzeczywiście jedynym miejscem zamieszkania Alicji do 2010 roku.
Na czym polega ulga PPR? Obliczamy!
Do kalkulacji używamy dat faktycznego zamieszkiwania (actual occupation) oraz domniemanego zamieszkiwania (deemed occupation). Tak wyliczone okresy zamieszkiwania są używane do kalkulacji ulgi w formie procentowej. Gdyby na przykład okazało się, że przez 15 lat posiadania mieszkania Alicja zamieszkiwała w nim przez lat 10 (faktycznych i domniemanych), wówczas te 10 lat – czyli 66% -- kwalifikowałyby się do ulgi PPR.
O co chodzi z tym ‘’domniemanym zamieszkiwaniem’’? Przepisy wyróżniają 3 jego rodzaje:
- Kiedy zostaliśmy wysłani przez naszego pracodawcę za granicę;
- Kiedy zdecydowaliśmy się sami zmienić miejsce zamieszkania by podjąć inną pracę (limit do 4 lat);
- Jakikolwiek inny powód (limit do 3 lat).
Zatem Alicja może odliczyć 7 lat ulgi. Dodatkowo, 9 ostatnich miesięcy zawsze się do ulgi dodaje, co daje w sumie 7 lat i 9 miesięcy ulgi.
Trzeba jednak pamiętać, i to jest bardzo istotne, że domniemane zamieszkanie HMRC uzna tylko wtedy, gdy było one poprzedzone i zakończone faktycznym zamieszkaniem. To jest warunek do uzyskania ulgi.
Jak oblicza się Capital Gains Tax?
Gain on Property – czyli Twój zysk ze sprzedaży mieszkania;
Minus PPR relief – czyli ulga jaką obliczymy
= Chargeable Gain - zysk jaki będzie użyty do obliczenia CGT
Na marginesie: gdyby nieruchomość zawierała także działkę/ziemię o obszarze powyżej pół hektara, stosowali byśmy inne zasady kalkulacji.
Ulga Capital Gains Tax Allowance i ulga na wynajem (letting relief)
Po uwzględnieniu kwoty ulgi PPR mamy jeszcze £12,300 kwoty wolnej od podatku, tzw. Capital Gains Tax Allowance.
Dodatkowo możemy też wykorzystać ulgę na wynajem, czyli letting relief. Jako, że Alicja wynajmowała mieszkanie, kwalifikuje się na dodatkową ulgę w wysokości albo £40,000, albo w wysokości kwoty równej uldze PPR.
W sumie zatem okazuje się, że mieszkanie Alicji w Lublinie, sprzedane za 350,000 PLN, czyli 70,000 GBP, może kwalifikować się na wiele ulg – może się nawet okazać, że nie będzie musiała płacić w Wielkiej Brytanii żadnego podatku.
W takich sytuacjach, zamiast próbować ukrywać dochód ze sprzedaży mieszkania lepiej jest umówić się na konsultację z doradcą podatkowym. Na podstawie udzielonych przez Ciebie informacji i wiedzy na temat obowiązujących przepisów i zasad obliczania ulg od sprzedaży doradca może zmniejszyć Twój Capital Gain Tax - nawet do zera.
A Ty nie będziesz zastanawiać się, jak przywieźć do UK walizkę pełną gotówki i się z niej wytłumaczyć w razie kontroli…
Pamiętaj, że każdy przypadek musi być rozpatrywany indywidualnie. Wysokość podatku zależy od wielu czynników: od tego jak długo podatnik posiadał mieszkanie w Polsce, czy i jak długo w nim mieszkał, czy miał inne mieszkanie i czy sprzedane mieszkanie było kiedykolwiek wynajmowane.
Alicja musiała zapłacić podatek (chociaż był on niewielki), ponieważ sprzedane mieszkanie nie mogło być traktowane jako PPR przez okres około 2 lat. Jednak, jak to sama Alicja stwierdziła: „zapłaciłam tych kilkaset funtów, ale przynajmniej śpię spokojnie i nie martwię się, że dostanę pewnego dnia list z HMRC z zapytaniem skąd ten przelew na moje konto”.
Masz problem podatkowy? Napisz do nas!
